不動産売却成功のコツ
不動産売却の基礎知識
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不動産売却で
知っておきたい基礎知識
最低限知っておきたい重要知識
ここでは、不動産売却をする際に最低限押さえておきたい最も基本的で重要な２つの知識について解説します。
その１.不動産売却の方法は2種類
不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。
【不動産売却の方法2種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 |
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| 仲介手数料 |
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| 売れる価格 |
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| 選び方 |
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その2.仲介（媒介）契約は3種類
不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく３種類あります。
- 自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
- 売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
- どちらを選ぶべきか分からない方はその中間の「専任媒介契約」
を選ぶのが一般的です。
【仲介（媒介）契約3種類】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 特徴 | 売主が主体的に動き、複数数社とやり取りを行う | 不動産会社に全てお任せ | 一般と専属専任の間を取ったような形態 |
| 自分で買主を見つけて取引 | 〇 | × | 〇 |
| 依頼できる会社の数 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主への報告義務 | なし | 1週間に1回以上 | 2週間に1回 |
| レインズ※への物件登録 | × | 〇 | 〇 |
| 選ぶべき人 |
|
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※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
不動産売却にかかる
税金・費用と
使える控除・特例
税金・費用
不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。
【不動産売却にかかる税金・費用 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | 税額・費用の目安 | 支払い時期 | |
|---|---|---|---|
| 譲渡所得税・復興所得税・住民税 | 不動産を売って利益が出た場合にかかる | まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。 | 確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降 |
| 仲介手数料＋消費税 | 仲介手数料には法令で上限が定められている。 消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる |
仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。 その仲介手数料の１０％分の消費税 |
契約・引渡時に1/2ずつ |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 | 個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円 司法書士に依頼した場合は2～3万円 |
契約終了時に清算 |
| 印紙税 | 契約金額によって左右される |
最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円 参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」 |
契約書類作成時 |
| 必要な書類の取得費用 | 不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用 | 一部につき300～500円程度であることが多い | 書類取得時 |
税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。
「長期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）
「短期の定義」
譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）
【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】
| 税金の内訳 | 短期譲渡所得 | 長期譲渡所得 |
|---|---|---|
| 譲渡所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 2.1％ | 2.1％ |
引用：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算
国税庁 No.3208$2003長期譲渡所得の税額の計算
使える控除・特例
現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。
【不動産を売却した時に使える控除・特例】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 概要 | |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円控除 |
マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。 参考：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例 |
| 10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例 |
マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの、 参考：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 |
| 特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで |
相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するというもの。 |
必要書類の詳細と入手場所一覧
不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。
【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所 一覧】
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 流れ | 取得できる場所 | 主要な必要書類 |
|---|---|---|
| 媒介契約締結 | 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 |
| 自己所有 | 間取り図（マンションと戸建て） | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） |
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| 建築確認済証・検査済証（戸建てのみ） | ||
| 必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼 | 土地測量図、境界確認書（土地と戸建て） | |
| マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼 | マンション管理規約の書類（マンションのみ） | |
| マンションの維持費関連書類（マンションのみ） | ||
| 仲介売却なら不動産会社に発行依頼 | 重要事項調査報告書（マンションのみ） | |
| 不動産会社で記入 | 物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ） | |
| 売買契約締結 | 自己所有 | 実印 |
| 区役所 | 印鑑証明書 | |
| 固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要） | ||
| 法務局 | 土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報 | |
| 決済・引き渡し | 区役所 | 印鑑証明書 |
| 法務局 | 抵当権など抹消書類 | |
| 自己所有 | 預金通帳 | |
| 実印 | ||
| 確定申告 | 税務署 | 確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要） |
| 確定申告書第三表（分離課税用の申告書） | ||
| 譲渡所得の内訳書 | ||
| 不動産購入時の売買契約書のコピー | ||
| 取得費用の領収書コピー | ||
| 不動産売却時の売買契約書のコピー | ||
| 譲渡費用の領収書コピー | ||
| 自己所有 | 源泉徴収票 | |
| 本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど） | ||
| 法務局 | 登記事項証明書 |
※なお、上記必要書類は場合によって異なります。トータルエステート・プロがしっかりとサポートいたします。
