【西条市版】相続登記を怠ったことにより
起きた問題を解決できた事例

西条市において、「相続登記を怠ったことにより起きた問題を解決」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.西条市にお住まいのU様が、「相続人の増加で複雑化した相続手続きを無事に解決した事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は西条市にお住まいの60代、U様です。
長年空き家となっていた祖父母名義の実家を整理しようと立ち上がりましたが、相続登記がなされないまま数十年が経過していました。

重い腰を上げて調べたところ、本来の相続人であった叔父や叔母もすでに他界しており、その子供たち（U様にとっての従兄弟）にまで相続権が分散。
最終的な相続人は、全国各地に散らばる親族あわせて10名以上に膨れ上がっていました。

中には顔も合わせたことがない親族も含まれており、U様は「これだけ人数が増えてしまうと、一人でも反対されたら実家の片付けも売却もできないのではないか」と、手続きの複雑さに絶望的な気持ちになっていました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

U様は、権利関係が複雑化した相続問題に強い会社をインターネットで探し、その中で、

• 弁護士や司法書士、税理士といった専門家ネットワークがあり、ワンストップで相談できる
• 西条市に密着しており、相続物件の古い家屋や土地の扱いに慣れていそう

と感じた、トータルエステート・プロに相談することにしました。

U様の「トラブル・課題」の解決方法

何から手を付けていいか分からないとおっしゃっていたU様に、相続人が多い場合の対応手順をご説明しました。

1.相続人が多い場合の対応手順

① 相続人の確定（戸籍調査）

まずは亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本をすべて取り寄せ、誰が現在の正当な相続人であるかを一人の漏れもなく特定します。

② 相続関係図（家系図）の作成

特定した相続人のつながりを図式化します。
これにより、誰に連絡を取るべきか、それぞれの相続分（権利の割合）がどれくらいかを視覚的に把握します。

③ 相続人全員への「通知」と「意向確認」

面識のない親族に対しても、丁寧な書面で現状を伝えます。
「実家を放置すると管理責任や増税のリスクがあること」「売却して現金で公平に分けたいこと」を伝え、協力をお願いします。

④ 遺産分割協議の実施（換価分割の合意）

不動産を大人数で分けるのは現実的ではないため、「代表者が売却して、諸経費を差し引いた現金を全員で分ける（換価分割）」という内容で合意形成を図ります。

⑤遺産分割協議書への署名・捺印の回収

決定した内容を公正な書類（遺産分割協議書）にまとめ、全員から署名と実印での捺印、印鑑証明書を回収します。遠方の場合は郵送で対応します。

⑥相続登記と売却の実行

代表者の名義に一度登記をまとめ、不動産会社を通じて物件を売却します。
買主から代金が支払われたら、その資金から諸経費（解体費、登記費用、仲介手数料など）を精算します。

⑦ 代金の分配と完了報告

あらかじめ決めた割合（法定相続分など）に基づき、各相続人の口座へ現金を振り込みます。
最後に精算内容を記した報告書を全員に送付して完了です。

2.「結果」

U様は全体の流れを把握することで、取るべき行動が整理できました。
すべきことが明確にはなったとはいえ、U様お一人で対応するのは膨大な時間と労力がかかります。そこで弊社は、連携している司法書士をご紹介し、戸籍調査から売却が完了するまでサポートさせていただくご提案をしました。

その後、U様は司法書士のサポートのもと相続登記の手続きに移りました。

「相続人の人数を見たときは正直諦めかけましたが、トータルエステート・プロさんが間に入って交通整理をしてくれたおかげで、なんとか登記までたどり着きました。本当に心強いパートナーです」と、U様から感謝のお言葉をいただきました。
現在は、売却手続きに移っています。

2.今治市にお住まいのK様が、「相続登記をスムーズに済ませ、西条市の実家を売却できた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は今治市にお住まいの60代、K様です。
西条市にあるご実家を数年前に相続されましたが、当時はお仕事も忙しく、手続き自体が「面倒」ということもあって、名義変更（相続登記）を行わずに放置されていました。

しかし、実家は空き家状態であり、手入れされていない庭木が近隣の迷惑になっていないか、毎年の固定資産税を払い続ける意味があるのかと、心の中ではずっと引っかかっておられました。
「そろそろ処分を」と考えつつも、何から手をつけていいか分からず、まずは地元の不動産会社に現状を相談してみることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は、相続手続きと不動産売却の両面をトータルでサポートしてくれる会社を西条市周辺で探し、

• 代表が相続不動産売却の本を執筆していた
• 弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士といった「相続の専門チーム」と連携している

上記2点で、相続不動産の知識が豊富だと感じたトータルエステート・プロに相談するこにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

相続不動産を売却するには、相続登記が完了していなければいけません。
そのため、先ずは相続登記手続きを行います。
また、相続してから数年間放置されていたとのことでしたので、「相続登記の義務化」について説明させていただきました。

1.相続登記の義務化と期限

2024年4月から相続登記が義務化され、相続発生を知った日から3年以内に行わなければなりません。
また、義務化される前に発生した相続については2027年3月末までに登記を終わらせる必要があります。
正当な理由なく放置すると、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これは過去に発生した相続も対象となるため、K様のケースも「今すぐ」対応する必要がありました。

2.「結果」

K様は、相続登記に期限があることを知り、急いで手続きに入りました。
相続登記の手続きは、弊社と提携している司法書士のサポートで、K様は複雑な書類収集に悩まされることなく、約2か月で無事に相続登記を完了させることができました。

その後、売却手続き、売却活動もスムーズに進み、販売開始から5か月で成約に至りました。
「『面倒だから』と先延ばしにしていたことが、こんなにスッキリ解決するならもっと早く相談すればよかった」と、晴れやかな笑顔でおっしゃっていました。

3.西条市にお住まいのN様が、「放置され負動産化した実家を手放す目処がたった事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は西条市にお住まいの50代、N様です。
数年前にご両親から実家を相続されましたが、すでに自身の持ち家があるため、実家は相続登記もせずに手付かずのまま空き家となっていました。

「いつか片付けよう」と思っているうちに年月が経ち、庭の雑草は伸び放題、建物も老朽化が進んでいました。
近隣からの苦情を恐れつつも、売却しても二束三文にしかならないのではないか、あるいは買い手がつかないのではないかという不安から、具体的な行動を起こせずに時間だけが過ぎていました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

N様は、空き家問題や困難な相続案件に強い不動産会社を西条市内で探し、

• WEBサイトの最初のページに「空き家」という文字があったので、空き家の問題解決に強いと思った
• 不動産相続のお悩み解決事例がたくさんあった

という2点から、自分に合っている会社だと思いトータルエステート・プロに相談することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は、相続後、放置していたご実家が「負動産」となってしまい、もう売れないかもという不安から、行動に移せない状況が続いているとのことでした。
お気持ちは分かりますが、このまま放置していても事はよくなりません。
そこで弊社は、N様に「負動産」を保有し続けるリスクについてお伝えさせていただきました。

1．「負動産」を保有するリスク

① 経済的リスク（所有しているだけでお金が減る）

・固定資産税・都市計画税： 住んでいなくても毎年納税義務が発生します。
・特定空き家による増税： 管理不全とみなされると、住宅用地の特例が解除され、固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
・維持管理費： 庭木の剪定、除草、建物の修繕、火災保険料などが継続的にかかります。

②法的・賠償リスク（他人に損害を与える可能性）

・損害賠償責任： 老朽化で屋根瓦が飛散したり、塀が崩れたりして通行人や近隣住民に怪我をさせた場合、所有者が莫大な損害賠償を負うことになります。
・相続登記の義務化： 2024年4月からの義務化により、正当な理由なく登記を放置すると過料（罰金）の対象となります。

③資産価値の低下リスク（売りたくても売れなくなる）

・建物の腐朽： 人が住まない家は、換気が行われないため湿気が溜まり、シロアリ被害やカビによる腐食が急速に進みます。
・市場性の喪失： 放置期間が長引くほど「ゴミ屋敷化」や「周辺環境の悪化」が進み、いざ売ろうとした時に買い手がつかない、あるいは解体更地渡しを条件にされ、高額な解体費（数百万円単位）を持ち出すことになります。

2.「結果」

N様は、『負動産』を保有するリスクを知り、「いつか」ではなく「今」動く決意ができたそうです。
「あのまま放置していたら、子供の代にまで負の遺産を継がせるところでした。リスクをはっきり教えてもらい、背中を押してくれたトータルエステート・プロさんには感謝しかありません」と、スッキリした表情でおっしゃっていました。
まだ行っていない相続登記は、これから弊社と連携している司法書士と進め、手続きが完了したら売却手続きに入る予定です。