【西条市版】土地の相続における
トラブルを回避できた事例

西条市において、「土地の相続におけるトラブルを回避」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

1.西条市にお住まいのW様が、「相続トラブルを回避するために共有名義を避けた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は西条市にお住まいの50代W様です。
お父様がお亡くなりになり、妹様と土地を相続することになりました。
お父様は生前に「土地の扱いについては好きなようにしてほしい」と話していたため、活用するか売却するかを迷っている状況でした。

ひとまず活用することも視野に入れ、一度保有して様子を見ることにしました。
また、W様姉妹は相続財産を2人で均等に分けることを約束しており、登記は共有名義で行うことにしています。

しかし、将来的には売却も検討しているため、不動産会社に一度査定をしてもらうことにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

W様は適正な価格を査定してくれそうな市内の不動産会社をネットで検索しました。
いくつかのホームページを比較した結果、

• 西条市における不動産市場の動向が書かれた記事があった
• さまざまな土地を取り扱っていた

上記2点で安心して査定を任せられそうと感じたトータルエステート・プロに相談することにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

W様姉妹は、相続された土地を保有するか売却するかで悩んでいらっしゃいました。
さらに事情を詳しく聞くと、W様姉妹は土地を保有する場合は共有名義で登記するとのことでした。
しかし、相続した不動産を共有名義で登記することはあまりおすすめできません。

1.相続不動産を「共有名義」で登記するリスク

相続した不動産を共有名義で登記する場合、以下のリスクが発生します。

• 売却手続きが煩雑
  共有名義の不動産を売却する場合、すべての共同所有者の同意が必要です。
  もし一方の所有者が売却に反対した場合、土地の売却が難しくなるため、トラブルの原因となることがあります。
• 日程調整が困難
  共有名義で登記されている不動産を売却する場合、相続人全員で契約や決済に立ち会うことが望ましいです。
  そのため、相続人全員が揃うタイミングの調整に時間がかかるケースがあります。
• 相続手続きの負担
  共有名義にすると、相続発生後に手続きが煩雑になることがあります。
  例えば、相続人が複数いる場合、相続手続きが複雑化し、時間や費用がかかることがあります。

共有名義人が多ければ多いほど、意見を一致させることが難しく、必要な書類も増え、手続きの手間もかかってきます。
単独名義であれば、共有名義人全員の意見を聞く必要がなく、将来的な手続きも迅速かつ円滑に進めやすくなります。

2.「結果」

不動産会社から共有名義のリスクについて十分な説明を受けたW様は、妹様との合意の上で土地の登記を「単独名義」に変更することを決定しました。
この決定により、将来の売却や活用がスムーズに行えるようになり、W様は安心して土地を保有することができました。

最終的に、W様は不動産売却に関する知識を得て、今後の選択肢が広がったことで大変ご満足のご様子でした。

2.西条市にお住まいのU様が、「土地を換価分割し、兄弟で均等に相続できた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は西条市にお住まいの50代U様です。
お父様がお亡くなりになり、弟様と土地を相続されました。

お父様は遺言書を用意しており、「財産は兄弟で均等に分けるように」といった内容が記されていたため、U様兄弟は共有名義で登記を行い、保有することにしました。
しかし、お互い活用する予定もなく、土地は長期間放置された状態になっており、U様はこのまま放置していても固定資産税などの負担だけが続くだけだと感じ、売却を検討し始めました。

まずは土地がどのくらいの価格で売れるのか不動産会社に査定をしてもらい、弟様とも「財産は均等に分け合う」という約束をしていたため、売却を検討している場合の分割方法についても相談したいと考えていました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

U様は近くにある不動産会社にいくつか問い合わせ、その中で、

• 最も親身になって話を聞いてくれた
• 相続診断士といった相続に特化した資格を持つスタッフが在籍していた

上記2点で安心して任せられると感じたトータルエステート・プロに相談することにしました。

1.「換価分割」

換価分割とは、不動産など、分割が難しい財産を売却し、現金化して相続人同士で分割する方法です。

換価分割を行うことで以下のメリットが得られます。

• 財産分けが明確になる
  実際に土地を売却した金額を基に分割するため、各相続人の取り分が明確になります。これにより、相続人間での不公平感が解消され、トラブルを避けやすくなります。
• 固定資産税の負担を軽減できる
  土地を売却することで、今後の固定資産税の負担をなくすことができます。
  U様のように、土地の活用予定がない場合に最適です。
• 資産分割が簡素化される
  換価分割を選ぶことで、土地の実物を分ける必要がなく、手続きもシンプルになります。物理的な分割が難しい不動産では特に効果的な方法です。

「換価分割」はU様にとって最適な手段ではありますが、共有名義で登記された土地とのことでした。
そのため、共有名義人である弟様の同意を得たうえで売却を進める必要があります。

2.「結果」

弊社から「換価分割」の提案を受けたU様は、後日、弟様と協議した結果、「換価分割」することで合意しました。

土地の売却は順調に進み、5ヶ月で買い手が見つかりました。
最終的に得られた売却益を弟様と公平に分けることができ、U様は大変満足していました。

3.西条市にお住まいのA様が、「代償分割を選択することで相続トラブルを回避できた事例」

お客様の相談内容

• 売却物件 概要

• 相談にいらしたお客様のプロフィール

西条市にお住まいの60代A様です。
お父様がお亡くなりになり、金融資産500万円と土地をお兄様と相続することになりました。
A様兄弟は相続財産を均等に分割したいと考えています。
しかし、お兄様は土地を自身のお子様にも継がせたいと考え、土地の保有を望んでおり、一方のA様は土地の固定資産税を負担に感じ、売却を希望しています。
兄弟間で意見が合わず、相続手続きが進んでいない状態でした。

そこでA様兄弟は、相続手続きの1つである財産調査を行うため不動産会社に土地の査定を依頼し、併せて、相続方法についてのアドバイスを受けることにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

A様は、下記の点を重視して不動産会社をネットで下記を重要視して検索しました。

• 不動産における相続に関するトラブルに知見がある

いくつかの不動産会社のホームページを比較した結果、不動産における相続トラブル解決事例が掲載されており、スムーズに悩みを解決してくれそうと感じたトータルエステート・プロに相談することに決めました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様兄弟のケースは「代償分割」で解決することが可能です。
弊社は、A様兄弟に「代償分割」について詳しくご説明しました。

1.「代償分割」

代償分割とは、相続人の一方が不動産といった分割が難しい財産を全て受け取る代わりに、他の相続人に代償金として現金を支払い、均等になるように調節する分割方法です。

代償金は主に以下の方法で決めます。

• 時価（実勢価格）で決める

市場で実際に取引されている価格をもとに決める方法で、不動産会社で査定してもらうことで分かります。

• 公示価格をもとに決める

公示価格とは、国土交通省が毎年発表している土地の価格のことで、不動産取引の基準として利用されます。

• 固定資産税評価額をもとに決める

固定資産税評価額とは、固定資産税を課税するために不動産の価値を市町村が評価した金額のことです。

固定資産税評価額は以下の方法で確認できます。

2.「結果」

弊社の提案を聞いたA様兄弟は「代償分割」を行う方向で進めることにしました。
代償金の決め方においては、手軽に調べられる「時価」を選択されました。

弊社で土地を査定した結果、700万円でした。
金融資産は500万円とのことでしたので、相続財産は合計1,200万円です。
均等に分けると1人600万円となり、
お兄様が700万円の土地を、A様が500万円の金融資産を相続する場合、お兄様はA様に100万円の代償金を支払うことで均等を保つことができます。

お兄様が代償金の支払いに同意されたため、正式に代償分割を行うことになりました。
その後、相続手続きはスムーズに完了しました。

A様兄弟は相続を円満に終えることができたため、大変喜んでいらっしゃいました。